La direttiva europea sulle case green, ufficialmente direttiva (UE) 2024/1275 sulla prestazione energetica nell'edilizia, è tornata al centro dell'attenzione dopo i richiami di Bruxelles all'Italia del 1° ottobre. Per chi possiede o vuole vendere casa a Roma la domanda è una sola: cosa cambia davvero? Amati Montagnani ha ricostruito il quadro partendo dalle fonti ufficiali, per separare ciò che è già deciso da ciò che dovrà ancora stabilire il governo italiano.
Cosa prevede la direttiva
Secondo la Commissione europea, la direttiva è in vigore dal 28 maggio 2024 e gli Stati membri dovevano recepirla nel diritto nazionale entro il 29 maggio 2026. Per gli edifici residenziali ogni Paese deve definire un proprio percorso per ridurre il consumo medio di energia primaria del 16% entro il 2030 e del 20-22% entro il 2035, ottenendo almeno il 55% del risparmio dalla ristrutturazione degli edifici meno efficienti. Per gli edifici non residenziali sono previsti invece standard minimi graduali, che puntano a intervenire sul 16% degli edifici peggiori entro il 2030 e sul 26% entro il 2033.
L'obiettivo riguarda quindi il patrimonio immobiliare nel suo insieme. Sono gli Stati a scegliere quali edifici e quali interventi, ed è perciò il decreto nazionale a stabilire gli eventuali effetti sui singoli proprietari.
A che punto è l'Italia
Il termine del 29 maggio 2026 è scaduto senza che il recepimento sia completo. Come riporta Edilportale in un articolo del 12 ottobre, il decreto legislativo dipende dalla legge di delegazione europea 2026, ancora in discussione al Senato, mentre il Ministero dell'Ambiente e della Sicurezza Energetica ha inviato al Parlamento una bozza di principi e criteri, senza una data di approvazione.
Il 1° ottobre 2026 la Commissione ha inviato all'Italia un parere motivato che riguarda il piano nazionale di ristrutturazione degli edifici, non ancora trasmesso, come indicato dal Dipartimento per gli Affari Europei nella procedura 2026/2024. Il piano definitivo è atteso entro il 31 dicembre 2026. Lo stesso giorno è partito un secondo parere motivato, su una direttiva diversa, quella sull'efficienza energetica (UE) 2023/1791, che spesso viene confusa con la prima. Un parere motivato non è una sanzione: è lo stadio che precede un eventuale ricorso alla Corte di giustizia dell'Unione europea.
Nessun obbligo generalizzato, per ora
Secondo Edilportale, su circa 31 milioni di unità immobiliari italiane 21 milioni sono in classi energetiche inferiori alla D, ma il recepimento non comporta un obbligo generalizzato di intervento. La Commissione precisa inoltre che gli Stati possono escludere alcune categorie, come gli edifici storici e le case vacanza. Quali esenzioni adotterà l'Italia non è ancora noto.
Classe energetica e valore dell'immobile
Anche senza obblighi, la classe energetica incide sul prezzo. Uno studio di Banca d'Italia (Loberto, Mistretta e Spuri), basato sugli annunci di Immobiliare.it tra il 2018 e il 2022, ha stimato che a parità di caratteristiche una casa in classe A vale in media il 25% in più di una in classe G, con differenze tra le province che vanno dal 7% al 45%. Nel campione circa il 10% degli immobili era in classe A e il 65% in classe F o G. Sono prezzi richiesti, non compravendite concluse, e risalgono a prima della nuova direttiva, ma mostrano che la leva economica esiste già.
Cosa significa per Roma
Il patrimonio romano comprende molti palazzi storici e appartamenti d'epoca, per i quali la direttiva consente esenzioni, ma il decreto italiano non c'è ancora. Per chi vende, la prima mossa utile è conoscere la classe del proprio immobile e avere un attestato di prestazione energetica aggiornato. Per chi compra, conviene chiedere l'attestato e stimare i costi di eventuali interventi, tenendo presente che le detrazioni del 50% per la prima casa e del 36% per le altre sono confermate nel disegno di legge di Bilancio 2027, approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre e ancora da esaminare in Parlamento.
Il punto di vista di Amati Montagnani
Oggi non c'è motivo di aspettare il decreto per decidere, ma conviene farlo con i dati in mano. Amati Montagnani affianca da oltre 18 anni proprietari e acquirenti nella vendita e nella locazione di immobili di pregio a Roma, e valuta ogni casa tenendo conto anche del suo profilo energetico. Per conoscere il valore realistico della tua casa puoi richiedere una valutazione su https://amatimontagnani.com/valuta-il-tuo-immobile, chiamarci allo 06 5655 8148 oppure leggere le storie dei nostri immobili su https://amatimontagnani.com/property-stories.
Fonti
Commissione europea – Energy Performance of Buildings Directive
Dipartimento per gli Affari Europei – Infrazioni, aggiornamento del 1° ottobre 2026
Edilportale – Direttiva Case Green, a che punto è il recepimento
Edilizia.com – Efficienza energetica, richiamo UE all'Italia
Qualenergia – Efficienza energetica e valori immobiliari, lo studio di Banca d'Italia