Mercato alloggi studenti: a Roma nasce la fascia «premium». Le nuove tendenze in Italia
Il mercato degli alloggi per studenti in Italia sta attraversando una profonda trasformazione. La stabilità generale dei canoni medi registrata negli ultimi mesi maschera in realtà una forte polarizzazione geografica e qualitativa. La novità più rilevante emerge nella Capitale: come evidenziato dalle ultime analisi de Il Sole 24 Ore, a Roma nasce la fascia «premium» per gli affitti studenteschi, un segmento caratterizzato da immobili completamente ristrutturati, dotati di ogni comfort e posizionati a ridosso dei principali atenei.
Per i proprietari di immobili e per gli investitori che si affidano alla consulenza di Amati Montagnani, questo scenario apre nuove e interessanti opportunità di posizionamento sul mercato, a patto di saper intercettare le mutate esigenze dei fuorisede.
La mappa dei canoni: Roma e le principali città universitarie
La domanda di stanze non è più globale e indistinta come in passato, ma è diventata estremamente selettiva. Cresce sensibilmente laddove le università offrono percorsi formativi attrattivi, mentre rallenta o ristagna nelle piazze storiche ormai sature.
Ecco come si configurano i canoni medi nelle principali città italiane:
In cima alla classifica dei costi si conferma Milano. Sotto l'ombra della Madonnina, una camera singola standard oscilla tra i 650 e i 700 euro al mese. Tuttavia, la vera novità del capoluogo lombardo è la lieve flessione della domanda sulle soluzioni private più datate, causata dalla massiccia apertura di studentati dedicati. Chi cerca soluzioni di nuova costruzione o contesti con servizi esclusivi deve comunque mettere in conto cifre che superano gli 840 euro mensili.
Subito dietro troviamo Roma, la vera protagonista di questa nuova tendenza di mercato. Nella Capitale i canoni medi per una stanza tradizionale si attestano tra i 500 e i 650 euro, ma è proprio qui che si registra il balzo in avanti più significativo, con una crescita del +7% su base annua. Questo incremento è trainato interamente dal neonato segmento di pregio: per gli alloggi posizionati nelle aree più esclusive o adiacenti ai poli universitari d'eccellenza, i prezzi della fascia premium arrivano a toccare i 1.000 euro al mese.
Spostandoci verso Bologna e Firenze, lo scenario è dominato da una domanda altissima e da una cronica scarsità di offerta strutturale. In queste due realtà, trovare una singola standard richiede una spesa compresa tra i 450 e i 550 euro, ma per gli appartamenti ristrutturati di recente e dotati di comfort moderni i canoni salgono rapidamente fino a raggiungere una forbice tra i 700 e i 750 euro.
Infine, merita una menzione speciale il caso di Torino, una delle piazze più dinamiche e in forte espansione del momento. Il capoluogo piemontese sta vivendo un vero e proprio boom di ricerche, con un incremento dei volumi che sfiora il +54%. Nonostante questa forte spinta, Torino si mantiene ancora competitiva rispetto alle altre metropoli: una stanza singola standard costa tra i 400 e i 480 euro, mentre le soluzioni premium e i complessi più moderni si posizionano attorno ai 600 euro al mese, attirando un numero sempre maggiore di studenti e investitori.
Focus Roma: perché nasce la fascia «premium» dello Student Housing?
Il debutto della fascia alta nella Capitale risponde a una precisa richiesta da parte di famiglie disposte a pagare un sovrapprezzo pur di garantire ai figli standard abitativi elevati, sicurezza e servizi inclusi.
I fattori che determinano l'ingresso di un immobile nella categoria premium a Roma sono:
La vicinanza strategica agli atenei: Gli immobili situati nei pressi di piazza Bologna o del Nomentano (per l'Università La Sapienza) o nel quartiere Trieste (per la Luiss) subiscono incrementi tra il 5% e il 10%.
Servizi all-inclusive: Connessione Wi-Fi ultra-veloce, aria condizionata (sempre più richiesta, specie nelle regioni del Centro-Sud) e formule a pacchetto con utenze incluse per evitare sorprese a fine mese.
Ristrutturazione e arredo moderno: Il vecchio appartamento "della nonna" adattato alla meno peggio non è più competitivo. Il mercato premium esige layout funzionali, stanze singole ampie e aree comuni ben curate.
Nelle zone centrali e per soluzioni top di gamma, i canoni delle singole a Roma arrivano a toccare i 1.000 euro al mese. Nelle zone semicentrali o periferiche, invece, i prezzi rimangono stabili, evidenziando una forte forbice all'interno della stessa città.
Il contesto nazionale: studentati PNRR e il caso Milano
A livello nazionale, le dinamiche variano notevolmente. Milano resta la città più cara d'Italia, ma registra una contrazione della domanda sui privati dovuta all'apertura di nuovi studentati centralizzati.
Parallelamente, lo sviluppo dei posti letto legati ai piani del PNRR sta incontrando alcune frizioni tariffarie: in molte città del Centro-Sud, le tariffe degli studentati di nuova costruzione finanziati con fondi europei risultano paradossalmente superiori ai prezzi medi del mercato privato locale, lasciando ampio spazio di manovra ai piccoli e medi proprietari immobiliari.
Come valorizzare un immobile per studenti: i consigli di Amati Montagnani
Per chi possiede una seconda casa in una città universitaria o desidera avviare un investimento immobiliare a rendita, il comparto degli affitti per studenti offre tassi di rendimento lordo decisamente superiori rispetto alle locazioni tradizionali a lungo termine (spesso superiori al 7-8%).
Per massimizzare il profitto riducendo al minimo il rischio di sfitto, suggeriamo di seguire tre pilastri fondamentali:
Puntare sulla riqualificazione mirata: Trasformare un trilocale inserendo doppi servizi e ottimizzando gli spazi delle camere singole permette di posizionarsi immediatamente nella fascia alta del mercato.
Scegliere la corretta formula contrattuale: Valutare i contratti transitori per studenti a canone concordato. Questa opzione consente importanti agevolazioni fiscali (come la cedolare secca agevolata al 10%) e tutele precise sulla durata del rapporto locativo.
Offrire trasparenza: I pacchetti "tutto incluso" (affitto + condominio + internet + utenze stimate) riducono le barriere all'ingresso per i conduttori e velocizzano i tempi di locazione.
Il mercato degli alloggi per studenti in Italia non è più un settore d'emergenza o di ripiego, ma un segmento maturo che richiede competenze di gestione e consulenze strategiche per performare al meglio.