Cedolare secca al 5% sugli affitti lunghi: cosa cambierebbe per i proprietari a Roma
Tra le ipotesi che circolano attorno alla Manovra 2027, una riguarda da vicino chi possiede una casa da affittare: una cedolare secca al 5% per le locazioni di lunga durata e per i contratti a canone concordato. Oggi l'aliquota agevolata per il concordato è del 10%, quella ordinaria del 21%. Dimezzare il prelievo sui contratti stabili sarebbe un segnale forte in un mercato dominato dagli affitti brevi. Noi di Amati Montagnani abbiamo messo in fila ciò che si sa, ciò che manca ancora e cosa potrebbe significare per chi affitta a Roma.
Cosa prevede l'ipotesi
Secondo quanto riportato da QuiFinanza il 13 ottobre, il Governo punta a dare una prima risposta all'emergenza abitativa con una tassazione molto ridotta sugli affitti lunghi e concordati, pensata soprattutto per i comuni dove trovare casa è più difficile. BusinessOnline, il giorno successivo, descrive due possibili strade: una cedolare agevolata per tutti i contratti di lunga durata, oppure un beneficio limitato al canone concordato, con un occhio a famiglie e studenti fuori sede.
Va detto con chiarezza: oggi si tratta di un'ipotesi, non di una norma. Mancano la durata minima dei contratti, la platea dei proprietari ammessi, le eventuali esclusioni e le regole per i contratti già in corso. E pesa il quadro dei conti pubblici: con un deficit atteso vicino al 3% del Pil, ogni misura dovrà trovare copertura, e il testo definitivo della legge di bilancio prenderà forma solo dopo il passaggio in Consiglio dei ministri e il confronto con Bruxelles.
Quanto vale il risparmio
I numeri aiutano a capire la portata della proposta. In una simulazione pubblicata da La Nazione il 15 ottobre, per un appartamento di 80 metri quadrati affittato a 15.000 euro l'anno a canone concordato, l'imposta passerebbe da 1.500 a 750 euro. Lo stesso calcolo, che tiene conto anche dell'IMU ridotta prevista per il concordato, porta il netto mensile del proprietario sopra quello di un affitto a canone libero e, secondo l'analisi, perfino sopra quello di un affitto breve gestito con i costi tipici del settore.
Su importi più contenuti l'effetto resta proporzionale: un canone di 700 euro al mese genererebbe un risparmio d'imposta di circa 420 euro l'anno, come ricorda l'associazione inquilini ANIA. Non è detto che il vantaggio si traduca in canoni più bassi: a parità di affitto, il beneficio resterebbe al proprietario. L'obiettivo dichiarato è piuttosto convincere chi oggi tiene la casa sfitta, o la destina al turismo, a scegliere contratti stabili.
Il caso di Roma: domanda forte, canoni in salita
A Roma la questione è tutt'altro che teorica. Secondo l'ultimo report di idealista, nel terzo trimestre 2026 il canone medio richiesto in città ha raggiunto 19,2 euro al metro quadro, il 6,9% in più in un anno, con sette quartieri ai massimi storici. Parioli-Flaminio sfiora i 24 euro, il Centro supera i 28. In un mercato così teso, una leva fiscale che premi la locazione stabile può riportare sul mercato immobili oggi inutilizzati.
C'è però un limite da considerare. Il canone concordato a Roma si basa su un accordo territoriale il cui ultimo aggiornamento sostanziale risale al 2019, e i valori massimi previsti restano in genere ben al di sotto dei prezzi di mercato delle zone centrali e di pregio. Per un appartamento ai Parioli o in centro, la rinuncia a una parte del canone potrebbe pesare più del risparmio fiscale. Se invece la cedolare ridotta venisse estesa a tutti i contratti di lunga durata, anche a canone libero, il quadro cambierebbe in modo significativo proprio per il segmento residenziale di qualità.
Le altre misure sulla casa in discussione
Il capitolo casa della manovra non si esaurisce qui. Tra le ipotesi riportate da idealista c'è la conferma delle detrazioni per i lavori al 50% sull'abitazione principale e al 36% sugli altri immobili, con un possibile aumento al 65% per gli interventi di efficienza energetica. Resta sul tavolo anche il ritorno della cedolare secca sui negozi, di cui abbiamo parlato nel Magazine, mentre il viceministro Leo ha proposto di ridurre l'IVA sugli affitti ai giovani under 36 quando a locare è un'impresa di costruzioni.
Il punto di vista di Amati Montagnani
In Amati Montagnani seguiamo ogni giorno proprietari che devono scegliere tra affitto breve, transitorio e contratto di lunga durata. Una cedolare al 5% potrebbe spostare l'equilibrio verso la locazione stabile, ma la convenienza va valutata caso per caso, confrontando canone ottenibile, fiscalità, costi di gestione e profilo dell'inquilino. Aspettiamo il testo definitivo prima di trarre conclusioni, e nel frattempo il nostro consiglio è di non cambiare strategia sulla base delle indiscrezioni. Se state valutando come mettere a reddito il vostro immobile a Roma, possiamo aiutarvi a confrontare le opzioni: potete richiedere una valutazione, chiamarci allo 06 5655 8148 o scoprire le nostre Property Stories.
Fonti
QuiFinanza – Manovra fra cedolare secca al 5%, Irpef e flat tax: tutte le ipotesi (13 ottobre 2026)
BusinessOnline – Manovra finanziaria 2027: cedolare 5% per affitti lunghi (14 ottobre 2026)
La Nazione – Il canone concordato mette la freccia (15 ottobre 2026)
ANIA Inquilini – Cedolare secca al 5% per gli affitti a canone concordato (9 ottobre 2026)
idealista – Affitti a Roma nel III trimestre 2026 (8 ottobre 2026)
idealista – Intervista a Confedilizia sulla Manovra 2027 (5 ottobre 2026)