Cedolare secca negozi: cosa può cambiare con la Manovra 2027
La cedolare secca sui negozi torna al centro del dibattito fiscale. Con la Manovra 2027 in preparazione, il Governo valuta di riportare l'aliquota fissa del 21% sugli affitti dei locali commerciali, sperimentata per un solo anno nel 2019 e poi abbandonata. Per chi possiede un negozio, una bottega o un piccolo spazio commerciale, la differenza rispetto alla tassazione ordinaria può essere significativa. Il calendario è serrato: secondo Informazione Fiscale, il disegno di legge di bilancio deve essere approvato dal Consiglio dei ministri e presentato in Parlamento entro il 20 ottobre, con il via libera definitivo atteso entro fine anno.
Cosa è allo studio per la Manovra 2027
Al momento non esiste un testo ufficiale, e lo stesso Governo invita alla prudenza: non tutte le ipotesi circolate in queste settimane entreranno nella legge di bilancio. Le indiscrezioni riportate da Edotto e Brocardi delineano però un perimetro abbastanza preciso. L'agevolazione riguarderebbe le persone fisiche proprietarie di immobili in categoria catastale C/1, cioè negozi e botteghe, affittati a imprese, artigiani o professionisti. La superficie massima si aggirerebbe sui 250-300 metri quadrati, con l'esclusione della grande distribuzione, e la cedolare varrebbe solo per i nuovi contratti stipulati dal 2027.
Il meccanismo sarebbe quello già noto nel residenziale: il proprietario sceglie il regime al momento della registrazione e il 21% sostituisce IRPEF, addizionali regionali e comunali, imposta di registro e imposta di bollo. Il costo per le casse pubbliche è stimato intorno ai 170 milioni di euro l'anno. Il viceministro dell'Economia Maurizio Leo ha manifestato interesse per la misura già a maggio, all'assemblea di Confedilizia, e il dossier è tuttora sul tavolo del ministero.
Il precedente del 2019 e la promessa della delega fiscale
L'idea non è nuova. La legge di bilancio 2019 aveva introdotto la cedolare al 21% per i contratti firmati in quell'anno su unità C/1 fino a 600 metri quadrati, pertinenze escluse. La norma non fu rinnovata e dal 2020 i nuovi affitti commerciali sono tornati alla tassazione ordinaria. La riforma fiscale del 2023 ha poi previsto di estendere la cedolare agli immobili non abitativi locati a chi svolge attività d'impresa o professionale, ma quell'impegno non si è ancora tradotto in una norma. Al Senato è inoltre all'esame un disegno di legge che propone la cedolare al 21% per tutti gli immobili a uso diverso dall'abitativo.
Per questo Confedilizia, in un'intervista a idealista del 5 ottobre, ha definito la Manovra 2027 «l'ultima occasione utile». Secondo il presidente Giorgio Spaziani Testa, rispetto al 2019 il quadro è peggiorato, con la progressiva chiusura dei negozi di vicinato, e una tassazione più leggera aiuterebbe a far incontrare domanda e offerta di spazi commerciali. L'associazione chiede di includere anche uffici e spazi produttivi, mentre le ipotesi del Governo, per quanto se ne sa, restano concentrate sulle piccole attività.
Quanto si risparmierebbe: un esempio concreto
Oggi il canone di un negozio si somma agli altri redditi del proprietario e viene tassato con le aliquote IRPEF ordinarie, dopo una deduzione forfettaria del 5%. Prendiamo un canone annuo di 12.000 euro e un proprietario che ricade nello scaglione del 33%: l'imposta è di circa 3.760 euro, a cui si aggiungono le addizionali locali. Con la cedolare al 21% si scenderebbe a 2.520 euro, senza addizionali, registro e bollo. Per chi si trova nello scaglione più alto, il vantaggio sarebbe ancora maggiore.
C'è però un rovescio della medaglia, che chi conosce la cedolare abitativa ricorda bene: optare per il regime sostitutivo significa rinunciare all'aggiornamento ISTAT del canone per tutta la durata dell'opzione. Su contratti commerciali di sei anni rinnovabili, non è un dettaglio da trascurare.
I nodi ancora aperti
Il punto più discusso riguarda chi debba beneficiare del risparmio fiscale. Confcommercio chiede di legare la cedolare a una riduzione del canone, così da trasferire parte del vantaggio agli esercenti. Confedilizia si oppone a un obbligo per legge e sostiene che la rinuncia all'adeguamento ISTAT e la limitazione ai nuovi contratti spingeranno già da sole verso affitti più accessibili. Il Governo, secondo le ricostruzioni, punta sul secondo scenario. Resta poi un'incertezza giuridica: come ricorda Brocardi, le Sezioni Unite della Cassazione devono pronunciarsi sul rilievo della natura dell'inquilino ai fini della cedolare sugli affitti abitativi, e l'esito potrebbe influenzare la scrittura della nuova norma.
Il punto di vista di Amati Montagnani
In una città come Roma, dove il negozio di quartiere è parte dell'identità di Prati, Parioli o del Centro Storico, una misura di questo tipo potrebbe riportare sul mercato locali rimasti a lungo sfitti e rendere più semplice la trattativa tra proprietà e conduttore. Nella nostra esperienza in Amati Montagnani, il fisco non è l'unico fattore: contano la posizione, lo stato dell'immobile, la durata e le clausole del contratto. Proprio per questo conviene prepararsi per tempo, valutando oggi il canone corretto e i tempi di un eventuale nuovo contratto, in attesa del testo definitivo della legge di bilancio.
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Fonti
Informazione Fiscale – Verso la Manovra 2027: tappe e novità (5 ottobre 2026)
Brocardi.it – Cedolare secca al 21% sugli affitti dei negozi: la nuova proposta (26 settembre 2026)
Edotto – Manovra 2027: primi passi su tredicesima e cedolare commerciale (16 settembre 2026)
Immobiliare.it News – Manovra 2027: cosa prevede la legge di Bilancio (15 settembre 2026)