La cedolare secca sugli affitti dei negozi, un'ipotesi fino a poche settimane fa, è entrata nel disegno di legge di Bilancio 2027 approvato dal Consiglio dei ministri il 28 ottobre. Per chi possiede un locale commerciale a Roma è un passaggio importante, ma i dettagli certi sono ancora pochi. Noi di Amati Montagnani abbiamo separato ciò che risulta ufficiale da ciò che arriva soltanto dalle indiscrezioni, per aggiornare il nostro articolo del 10 ottobre.
Cosa è ufficiale
Il comunicato di Palazzo Chigi si limita a dire che la cedolare secca è "estesa agli immobili commerciali". Non indica aliquota, metratura o decorrenza, e il testo del disegno di legge non era ancora pubblico alla fine di ottobre, come ricostruisce money.it. In sostanza, oggi è confermato il principio, non le regole.
Cosa arriva dalle indiscrezioni
Le ricostruzioni giornalistiche, tra cui quella di idealista del 30 ottobre, descrivono un perimetro abbastanza preciso. L'aliquota sarebbe del 21%, destinata ai proprietari persone fisiche che affittano a imprese, artigiani o professionisti. Si parla di immobili in categoria catastale C/1, cioè negozi e botteghe, con un limite di 300 metri quadrati: la metà dei 600 previsti nel 2019. Non è chiaro se il tetto valga per ogni unità o per ogni contratto. La decorrenza ipotizzata è il 1° gennaio 2027.
Come nella cedolare abitativa, l'imposta sostitutiva prenderebbe il posto di Irpef, addizionali, registro e bollo.
I punti ancora aperti
Il primo riguarda un'aliquota ridotta: secondo idealista, per i negozi nelle città metropolitane il prelievo "dovrebbe" scendere al 10%, ma l'articolo stesso non precisa le condizioni, né se la riduzione valga per il commerciale o solo per l'abitativo. Finché non c'è il testo, va trattata come un'ipotesi.
Il secondo è il campo di applicazione. Non è chiaro se la misura valga solo per i contratti firmati dal 2027, come nel 2019, oppure anche per quelli già in corso. Un terzo nodo è politico: Confcommercio chiede di legare lo sconto fiscale a una riduzione del canone, mentre Confedilizia vi si oppone. Per questo il passaggio in Parlamento, che deve concludersi entro fine anno, sarà decisivo.
Il precedente del 2019 e il rovescio della medaglia
La stessa cedolare al 21% fu introdotta dalla legge di bilancio 2019 solo per i contratti stipulati in quell'anno, e poi non fu rinnovata. Il tema è tornato anche in Parlamento: la riforma fiscale del 2023 prevedeva l'estensione agli immobili non abitativi, ma il termine per i decreti attuativi è scaduto il 29 agosto 2026 senza realizzarla, e al Senato è all'esame un disegno di legge separato per renderla stabile.
Il vantaggio ha un prezzo. Chi sceglie la cedolare rinuncia all'aggiornamento Istat del canone per tutta la durata dell'opzione, che nel commerciale è di norma di sei anni rinnovabili. Su contratti lunghi, conviene fare il conto con attenzione.
Cosa può significare per i negozi di Roma
I dati dell'Osservatorio del mercato immobiliare mostrano che il segmento commerciale è vivo: nel secondo trimestre 2026 le compravendite di negozi e laboratori sono cresciute del 5,7% su base annua a livello nazionale. A Roma, dove il negozio di quartiere è parte dell'identità di Prati, dei Parioli o del Centro Storico, una tassazione più leggera potrebbe riportare sul mercato locali rimasti a lungo sfitti. Il fisco, però, non è l'unico fattore: contano posizione, stato dell'immobile, durata e clausole del contratto.
Il punto di vista di Amati Montagnani
In Amati Montagnani seguiamo ogni giorno proprietari e imprenditori che cercano o offrono locali commerciali. Il nostro consiglio è di non stipulare né rescindere contratti contando su una misura non ancora in vigore: meglio preparare il terreno, valutando oggi il canone corretto, lo stato del locale e i tempi di un eventuale nuovo contratto, e confrontarsi con il proprio commercialista. Se possedete un negozio o un ufficio a Roma e volete capire come valorizzarlo, potete richiedere una valutazione, chiamarci allo 06 5655 8148 o scoprire le nostre Property Stories.
Fonti